Помещение для кафе выбирают один раз, а живут с этим решением годами. Меню можно переписать, команду поменять, интерьер обновить. Место и стены остаются. Поэтому ошибку при выборе помещения исправить труднее всего, и обходится она дороже любой другой.

Ниже то, что полезно проверить до подписания договора, а не после.

Сначала посчитайте, сколько можете платить

Прежде чем ехать на просмотры, определите потолок аренды. Он получается из расчёта: сколько гостей реально принять в день, какой средний чек, какая доля выручки может уходить на аренду без угрозы для остальных расходов.

Если сделать это после того, как понравилось помещение, начинается подгонка цифр под желание. Средний чек в расчёте вдруг растёт, число гостей увеличивается, а аренда кажется подъёмной. Через полгода цифры возвращаются к реальности, а договор уже подписан.

Поток людей: считать самому

Риелтор расскажет, что место проходное. Проверить это можно только одним способом: постоять рядом и посчитать.

Выберите три-четыре промежутка, которые важны для вашего формата. Для кофейни это утро с 7:30 до 9:30, для кафе с обедами время с 12 до 14:30, для вечернего заведения часы после 18. Постойте у входа по полчаса в каждом промежутке в будний день и в выходной. Считайте не всех прохожих, а тех, кто похож на вашего гостя.

Двести человек в час, которые спешат от метро к автобусу, мало что дадут кафе с долгими посадками. Сорок человек, которые гуляют по улице без спешки, могут оказаться ценнее.

Посмотрите, куда люди идут. Поток по одной стороне улицы может вообще не переходить на другую, если между ними широкая дорога или нет перехода рядом. Помещение напротив оживлённого торгового центра может остаться незамеченным.

Видимость и вход

Кафе, которое не видно с улицы, должно тратить силы и деньги на то, чтобы о нём узнали. Проверьте, заметен ли вход с тех направлений, откуда идут люди. Есть ли место для вывески, разрешено ли её размещать и не закроют ли её деревья летом.

Спуск в полуподвал или подъём на второй этаж заметно снижает количество случайных гостей. Для заведения, куда идут целенаправленно, это не критично. Для кофейни на потоке может быть решающим.

Удобство входа тоже важно: ступеньки без пандуса отсекают гостей с колясками и людей с ограниченной подвижностью, а узкая дверь не даёт поставить веранду летом.

Технические условия

Этот раздел чаще всего превращает выгодную аренду в дорогую. Проверяйте до подписания договора, лучше вместе с человеком, который разбирается в инженерных системах.

Вытяжка. Кухня с жаркой требует вытяжной вентиляции, которую нужно вывести выше крыши здания. В жилом доме это может быть сложно или невозможно технически, а иногда требует согласования с жильцами и управляющей компанией. Если вытяжки нет и сделать её нельзя, формат придётся менять на тот, где жарки нет.

Электрическая мощность. Плиты, пароконвектомат, кофемашина, холодильники и посудомоечная машина вместе требуют много киловатт. Выясните, какая мощность выделена помещению и можно ли её увеличить, сколько это стоит и сколько займёт времени. Увеличение мощности может растянуться на месяцы.

Вода и канализация. Нужны подводка достаточного диаметра, горячая вода и возможность подключить мойки на кухне и в зале. Для многих заведений требуется жироуловитель.

Отдельный вход для продуктов и вывоза мусора. Санитарные требования к общепиту обычно касаются путей движения сырья и отходов. Какие именно правила действуют для вашего помещения и формата, уточните у специалиста до подписания.

Планировка

Посмотрите, как в помещении разместятся зал, кухня, склад, санузел и место для персонала. Кухня, которая занимает треть площади, для кафе с полноценным меню обычное дело. Если после размещения кухни и подсобных помещений для зала остаётся слишком мало места, планируемое число посадочных мест не поместится.

Несколько вещей, которые упускают на просмотре:

  • колонны и несущие стены, которые нельзя убрать;
  • высота потолков, от неё зависит, поместится ли вентиляция;
  • окна: естественный свет в зале важен для атмосферы, а их отсутствие на кухне усложняет работу персонала;
  • место для хранения: сухой склад и холодильники занимают больше пространства, чем кажется на плане.

Договор аренды

Прежде чем подписывать, внимательно прочитайте договор, а лучше покажите его юристу. Пункты, на которые обращают внимание чаще всего:

  • арендные каникулы на время ремонта: без них вы платите аренду несколько месяцев без выручки;
  • срок договора и условия продления: вложив деньги в ремонт, нужна возможность работать достаточно долго, чтобы их вернуть;
  • порядок индексации арендной платы;
  • кто отвечает за ремонт инженерных систем;
  • что происходит с неотделимыми улучшениями при расторжении;
  • можно ли использовать помещение именно под общепит и нет ли ограничений по часам работы или музыке.

Что узнать у соседей

Поговорите с теми, кто работает рядом. Продавцы соседних магазинов обычно знают, сколько кафе сменилось в этом помещении за последние годы и почему они закрылись. Если за три года здесь было четыре разных заведения, выясните причину, прежде чем становиться пятым.

Узнайте и про жильцов. В жилом доме соседи сверху могут жаловаться на запахи и шум. Если отношения с ними уже испорчены предыдущим арендатором, вам достанутся их претензии.

Когда помещение выбрано и договор подписан, начинается следующий этап открытия. Общий порядок шагов от идеи до первого гостя описан в статье о том, как открыть кафе с нуля, а посчитать, при какой аренде кафе выходит в ноль, можно в калькуляторе точки безубыточности.